Она вам не квартира
Часть процедуры выбора комнаты совпадает с поиском квартиры: подбор локации, качество дома и так далее. Но есть и нюансы, которые возникают на разных стадиях покупки, объясняют эксперты.
На стоимость комнаты влияет цена самой квартиры, сколько людей там проживают и контингент жильцов, объясняет руководитель офиса "Миэль "В Крылатском" Ирина Бербенева.
"Чем менее квартира населена, тем комнаты в ней дороже. И на такие объекты спрос всегда выше. Также на стоимость может повлиять уровень обустройства общественных зон: туалета, ванной, кухни, коридора. В остальном цена комнаты складывается из тех же факторов, что и цена квартиры. Влияет на нее удаленность транспорта, инфраструктура вокруг дома, был ли в нем капремонт", – перечисляет она.Ирина БербеневаРуководитель офиса "Миэль "В Крылатском"
Также большое значение имеет фактор перспективности в плане приобретения всей квартиры, добавляет генеральный директор агентства недвижимости "Доли.ру" Игорь Аболемов. Особо ценятся объекты в 2-3-комнатных квартирах, отмечает он. Разумеется, это тоже увеличивает ценник.Следующий довольно сильно влияющий на стоимость параметр – состояние квартиры, продолжает Аболемов: чистенькая уютная коммуналка будет дороже, чем "грязный" и неаккуратный аналогичный объект.
Количество комнат в квартире также имеет значение, говорит генеральный директор "Агентства инвестиций в недвижимость Москвы" Валерий Летенков. Если взять две одинаковые комнаты в двухкомнатной и пятикомнатной квартире, то в первом случае объект будет оценен выше. Кстати, на стоимость комнаты влияет и наличие балкона. К примеру, в Москве балкон прибавляет к стоимости объекта около 200-300 тысяч рублей, подчеркивает он.В целом разброс цен в сегменте комнат очень велик. Так, по данным агентства недвижимости ОГРК, самая дорогая комната в Москве стоит почти 13 миллионов рублей, а самая дешевая – 2,1 миллиона. Средняя же стоимость комнат составляет 3,55 миллиона рублей. В Петербурге минимальная стоимость комнаты по данным агентства "Доли.ру" – 760 тысяч рублей, а самая дорогая продается за 6 миллионов.
"Ситуация на рынке комнат сложная. Это связано с тем, что ценник на них собственниками был задран, а состояние этих объектов остается достаточно удручающим. Комнаты просто подогнали под весь рынок: все дорожает и комнаты тоже дорожали. Когда покупатели видят комнату, стоимостью 3-4 миллиона рублей, то они ждут объект похожий на нормальное полноценное жилье, но тараканов, клопов и соседей в коммунальных квартирах никто не отменял",– сетует генеральный директор агентства недвижимости "ВамКнам" Анна Симашова.
Как смотреть комнаты
Просмотр комнаты очень важен, поскольку покупателю нужно оценить свое будущее окружение, ведь с этими людьми придется жить в прямом смысле под одной крышей.Учтите, что нежелательные соседи – это не только маргиналы или шумный молодняк, предупреждает руководитель компании "Только Лучшая Недвижимость" Алексей Лякин.
"В нашей практике был случай, когда люди приобрели комнату в квартире, где жила женщина с открытой формой туберкулеза. Конечно, люди отказались от такого объекта", – вспоминает он.Алексей ЛякинРуководитель компании "Только Лучшая Недвижимость"
Так что, приезжая на просмотр, желательно увидеть не только сам объект, но и его жителей.
Если вам понравился какой-то объект, то проведите осмотр не один, а два раза, советует директор пресс-службы ГК "Балтийская Недвижимость" Кирилл Разумов. Обратите внимание как обустроены места общего пользования (прихожая, санузел), все ли работает. Если, допустим, не работает что-то в сантехнике, то это может говорить о том, что между соседями не все гладко и они не в состоянии договариваться о решении насущных бытовых проблем. Важен даже запах в квартире, ведь он о многом скажет.И помните, покупая комнату, вы покупаете не только и не столько недвижимость, сколько соседей, подчеркивает эксперт.
Действительно, наличие в квартире людей с алкогольной или наркотической зависимостью будет заметно именно по местам общего пользования, соглашается Летенков. Отсутствие соседей при просмотрах может быть весьма настораживающим признаком, но может и ничего не значить, продолжает он.
"Например, в нашей практике были случаи когда соседи работали вахтовым методом и их месяцами не было в их комнатах", – вспоминает эксперт.
Приходить на осмотр лучше вечером или в выходной, чтобы застать всех жильцов, рекомендует Бербенева. Если собственник отказывается показать квартиру в это время, то, возможно, есть несогласные с продажей или какой-то конфликт. Бывает, что в квартире соседи не проживают, тогда это двоякая ситуация. С одной стороны, можно жить в пустой квартире, а с другой, собственники могут в любой момент эти комнаты сдать или продать, добавляет она.Комната и ее тайны
Когда дело близится к покупке, наступает самый сложный этап – проверка правовой чистоты приобретаемого объекта. И тут у комнаты есть ряд дополнительных подвохов, с которыми вы не столкнетесь при покупке квартиры.
Главное отличие покупки комнаты от покупки квартиры – это необходимость проверить соблюдение преимущественного права выкупа собственникам соседних комнат, подчеркивает управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Если эта процедура не была соблюдена, то совладельцы будут вправе в судебном порядке потребовать передачи комнаты в их собственность на условиях, на которых комната была приобретена. Такую сделку целесообразно провести в нотариальной форме, чтобы нотариус проверил соблюдение преимущественного права выкупа, рекомендует он.
Даже если требование о преимущественном праве выкупа было соблюдено, и от всех соседей получен отказ от покупки, риск все равно остается, предупреждает Лякин.Если отказы от права преимущественного права получены на сумму 1,5 миллиона рублей, а в процессе торга сумма сделки снизилась до 1,4 миллиона, то сособственники смогут предъявить претензии, объясняет он. Так что покупателям стоит иметь в виду, что возможности для торга у собственника ограничены не только его потребностью в деньгах.
Еще одна "фишка", с которой рискует столкнуться покупатель, – продаваемый объект может быть вовсе и не комнатой, а долей, предупреждают эксперты.
Если говорить про разницу комнат и долей, то доля – это часть помещения, и если она не определена, то не ясно, какой частью будут пользоваться человек, объясняет Симашова. Это очень легко понять на примере того, когда в одной квартире есть три собственника и у каждого из них по одной третьей доли, и непонятно, кому что принадлежит. В то время как комната – это выделенная часть помещения, то есть доля, выделенная в комнату, где понятны ее границы, говорит она.То есть если покупателю вместо комнаты продают долю, то у него не будет понимания, какая же именно часть квартиры принадлежит ему. Однако приобретение доли вовсе не является незаконным, добавляет Аболемов.
"В Санкт-Петербурге все комнаты на рынке являются долями. Также в нашем городе есть целые этажи и даже дома с одним кадастровым номером. Таким образом, все квартиры в таких объектах являются общедолевой собственностью", – подчеркивает он.Игорь АболемовГенеральный директор агентства недвижимости "Доли.ру"
Стоит также внимательно отнестись к праву собственности, рекомендует Бербенева. Комнаты в коммунальной квартире разрешили приватизировать с 1991 года, но не все успели это сделать. Нужно изучить выписку из ЕГРН, так как комната может принадлежать муниципалитету. Тогда покупателю следует направить запрос в Департамент городского имущества и цена будет устанавливаться комиссией данного департамента, предупреждает она.
Даже в малонаселенных коммуналках с адекватными, договороспособными и чистоплотными соседями, вы все равно не держите ситуацию под контролем на сто процентов, уверен Разумов. Никто не сможет предсказать, в какой момент она изменится, и соседи, например, купят новое жилье, а старое пожелают продать крепко выпивающему после развода мужчине или сдать парочке веселых мигрантов, рассуждает он.Жизнь в коммунальной квартире такова, что иногда за год может полностью поменяться весь состав проживающих в ней людей. Насколько при этом упадет цена вашей комнаты и найдутся ли вообще на нее покупатели, когда ваше терпение лопнет, и вы захотите переехать, тоже предугадать невозможно, заключает эксперт.