Заказать звонок
Укажите Ваше имя
Ваш телефон

Нажав на кнопку, я соглашаюсь на обработку персональных данных


Юридическая проверка квартир

Чтобы приобретение недвижимости стало удачным вложением, недостаточно просто хороших условий. Важна безопасность, когда покупка не создает риска потери денег и точно не станет источником проблем в будущем. Даже малейший нюанс способен привести к катастрофическим последствиям: сделку могут признать недействительной, выплаченные деньги не удастся вернуть, жилье отберут. Чтобы до этого не дошло, следует провести профессиональную проверку юридической чистоты квартиры еще перед покупкой.

Что нужно уточнить?

  1. Сколько у недвижимости собственников. Продажа квартиры будет считаться законной, только когда письменное согласие даст каждый из владельцев.
  2. Числятся ли в качестве собственников несовершеннолетние. По правилам они не вправе распоряжаться имуществом самостоятельно, но их интересы должны быть надежно защищены. Поэтому на сделку нужно получить отдельное разрешение от органа опеки.
  3. Каким образом нынешний владелец получил квартиру в собственность. Например, возможны такие варианты:
    • перешла по наследству. Требуется глубокая проверка юридической чистоты, так как распространены случаи, когда появляются другие претенденты и оспаривают право на жилье. Хотя права нового владельца зарегистрированы в Росреестре, стоит убедиться в правильности проведенной процедуры наследования. Так, завещание должно быть нотариально удостоверено. Если собственник — наследник второй и последующей очереди по закону, необходимо узнать, где те, кто относится к первой, или почему не получена обязательная доля (если такая была предусмотрена). Подобная проверка — трудоемкое занятие, но лучше потратить время, чем потом потерять все;
    • куплена на средства материнского капитала. Нужно уточнить, выделены ли доли на детей до 18 лет. Если проверка покажет, что это не сделано, могут пострадать как раз следующие покупатели такой квартиры. Так как права несовершеннолетнего нарушены, сделку признают недействительной;
    • приобретена по договору долевого участия в строительстве. Необходима проверка факта единоличного владения недвижимостью. Когда подписывался ДДУ и вносились средства, покупатель мог быть не в браке. Если он вступал в официальные семейные отношения к моменту последующего оформления прав собственности, имущество будет признано совместно нажитым, для распоряжения им потребуется согласие и от супруга. Недвижимость может быть не разделена и после развода. Исключение — брачный контракт, где четко прописана принадлежность всех ценностей в семье;
    • перешла в собственность в результате судебных разбирательств. Здесь понадобится проверка завершения всех стадий обжалования. Вероятна ситуация, когда продавец получил квартиру, так как выиграл дело в первой инстанции. Но если оппонентом подана апелляция или кассация в вышестоящий орган, остается угроза отмены вынесенного ранее вердикта.
  4. Есть ли обременения. При проверке может выясниться, что квартира в залоге у банка по кредиту, в том числе ипотечному. Иногда жилье передается в обеспечение по обязательствам перед другими кредиторами, включая частных лиц (в таких случаях оформляется долговая расписка).
  5. Не проводилась ли перепланировка. Проведите самостоятельно или закажите проверку технического паспорта квартиры. Любые кардинальные изменения, такие как совмещения санузла, снос или перемещение стен, устройство дополнительного туалета, должны быть отражены документально. Если реальная картина не соответствует техпаспорту, перепланировка не узаконена. Без проверки данного момента готовить сделку по квартире бессмысленно — заключение и оформление прав собственности окажется невозможным.
  6. Оплачены ли коммунальные услуги. Целесообразно удостовериться в отсутствии задолженности. Согласно Жилищному кодексу РФ новому владельцу придется погашать только недоимку по взносам на капитальный ремонт. Но если не доказать, что остальные долги (за воду, свет, отопление и т. п.) — не ваша вина, то придется погашать и их. Следовательно, чтобы избежать лишних расходов, сразу запросите у продавца официальную справку о полном расчете по ЖКХ.

Юридическая проверка квартиры по документам

Собственник должен предъявить свой паспорт. Из него можно узнать о месте регистрации, браке, выданных ранее паспортах и детях. Удостоверение личности, оформленное с нарушениями (лишние отметки, печати) или просроченное, признается недействительным, как и совершенные с ним сделки. Можно узнать в паспортном столе, не числится ли паспорт продавца утерянным.

Чтобы распоряжаться недвижимостью, важна полная дееспособность владельца. Иначе в дальнейшем родственники или иные заинтересованные лица оспорят продажу. Чтобы убедиться, что человек отвечает за свои действия и решения, запрашивается справка из психоневрологического, а также наркологического диспансера. Кроме того, можно получить официальную информацию о возможном признании недееспособности в органе опеки по месту жительства продавца. Аналогичную проверку нужно провести и в том случае, когда квартиру продает представитель собственника. Следует внимательно изучить на подлинность саму доверенность, а также правомочность доверителя в момент ее выписки.

Приобретая жилье на вторичном рынке Санкт-Петербурга, нужно взять в паспортном столе выписку из домовой книги (обязательно расширенный вариант). Из нее можно увидеть историю проживания за весь период существования объекта недвижимости: кто регистрировался, кто снят с учета, на каких условиях. Например, длительно не проживающие и поэтому временно выписанные из квартиры (находятся в армии, на стационарном лечении, в местах заключения) не теряют прав на жилплощадь. Если в результате проверки обнаружатся именно такие жильцы, откажитесь от сделки.

Правоустанавливающие документы подтвердят основание владения жильем (это не должна быть аренда). В зависимости от способа приобретения потенциальному покупателю демонстрируется:

  • договор купли-продажи (не помешает проверка фактической оплаты по сделке);
  • договор дарения или мены;
  • договор передачи (при приватизации);
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор долевого участия c актом приемки (для новостройки);
  • решение суда.

Но основной документ, по которому проводится юридическая проверка квартиры при покупке, — выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). В частности, таким путем получится узнать много полезной информации:

  • данные о владельцах;
  • распределение долей нескольких собственников;
  • параметры объекта;
  • кадастровую стоимость;
  • ограничения на использование.

Указанные сведения общедоступны, поэтому выписку вправе получить любое заинтересованное лицо. Значит, это может сделать и покупатель недвижимости. Цена юридической проверки квартиры через ЕГРН — это госпошлина за предоставление информации.

Подача заявки допускается несколькими способами:

  • лично в Росреестре;
  • в МФЦ;
  • по почте;
  • через интернет-сервисы.

Выписка выдается в двух вариантах: бумажном и электронном.

Когда проводить сделку рискованно?

Как бы найденное жилье ни нравилось по расположению, планировке, отделке и другим характеристикам, результатам юридической экспертизы нужно доверять больше, ведь на кону безопасность сделки.

Признаки возможных проблем:

  • среди владельцев есть несовершеннолетние либо, наоборот, положенная им доля не выделена;
  • сделана серьезная перепланировка без согласования;
  • проверка показала, что в квартире проживает бывший супруг (если другого жилья нет, то суд, скорее всего, встанет на его сторону и отменит вашу покупку);
  • зафиксированы множественные продажи за короткий период. Это подозрительно и может говорить о скрытых недостатках. В проверке нуждается каждый случай: чем больше переходов прав, тем выше шансы, что при каком-то из них допущена критическая ошибка либо совершен обман или подлог;
  • сделка оформляется по доверенности на третье лицо;
  • имеется непогашенная ипотека. Купить такую квартиру можно, но это небезопасно и хлопотно.

Сколько бы ни стоила юридическая проверка квартиры, не экономьте на этом. Спокойствие и уверенность в сохранении имущества и материального благополучия дороже. Наши юристы регулярно занимаются этим вопросом, отслеживают изменения в правилах, законодательстве и судебной практике. Поэтому гарантируем, что сделка не будет оспорена. Кроме того, благодаря опыту и глубоким знаниям на процедуру уходит меньше времени, а сопутствующие расходы сокращаются.